本期导语

政策和市场双轮驱动,互联网思维如飓风来袭,创新还是守成矛盾交织,投资房产或股市高下已分……虽然2015年已经悄然落幕。但是,2016年的楼市依然悬念重重,如何才能找到打开2016年永州楼市的“秘钥”?   
  面对纷繁复杂的局面,唯有向思想者求解。2016年1月18日,腾讯房产叩开了南宁厚天思想房地产策划公司永州分公司的门。南宁厚天,进入永州7年,一直倡导“思想是第一生产力”,并且屡创楼市销售佳绩。南宁厚土机构董事、厚天思想董事长吕青先生爽快地接受了腾讯房产的采访——
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本期分享嘉宾

  • 吕青
  • 南宁厚土机构董事、厚天思想董事长
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就今年而言,您的关注点更多的在哪些方面呢?
2015年的房地产行业信息量非常大,上半年搅拌在互联网背景下的“转型”狂热潮,下半年煎熬在销售目标未过半的“高压”抢收潮。除了和大家一样关心去库存热点外,关注其内容的背景以及解决办法,我想应该更为重要。…[详细][评论]
都说中国的房地产行业正在下行,永州也确实出现了开发商资金链断裂,导致楼盘无法正常运转的情况。请问,您如何看待目前这种现状?
“刚讲到发生在永州的一些情况在中国很多城市都发生过的,比较正常,这是房地产市场发展到一定阶段的必然结果,个别情况不代表整个永州,优胜劣汰,强者更强,只有这样才能加速市场洗牌,促进房地产行业健康发展。…[详细][评论]
2016年永州政府会出台哪些政策扶持楼市?
扶持楼市买房这事儿,政府、专家、开发商说了都不算,还得看老百姓的脸色,需要配合国家打赢“去库存”的歼灭战任务,必须走群众政策路线,可以推测2016年的楼市政策将会继续沿着老百姓的方向发展。…[详细][评论]

政策和市场双轮驱动,互联网思维如飓风来袭,创新还是守成矛盾交织,投资房产或股市高下已分……虽然2015年已经悄然落幕。但是,2016年的楼市依然悬念重重,如何才能找到打开2016年永州楼市的“秘钥”?

面对纷繁复杂的局面,唯有向思想者求解。2016年1月18日,腾讯房产叩开了南宁厚天思想房地产策划公司永州分公司的门。南宁厚天,进入永州7年,一直倡导“思想是第一生产力”,并且屡创楼市销售佳绩。

南宁厚土机构董事、厚天思想董事长吕青先生爽快地接受了腾讯房产的采访——

腾讯房产:吕总,您好!听说您刚刚从南宁总部赶回永州,在这岁末年初的时节,想必您也非常忙碌吧?

吕青:是的,几小时以前我还在高铁上。在这边呆两天,又会赶到南宁。作为一个地产人,这种节奏早已习惯。尤其年前这段时间,注定要比平常忙一些,楼市向旺,更要抓紧时机。加上马上要过年了,公司的诸多事宜也赶趟而来。不过,永州现在早步入了高铁时代,南宁到永州,也就4个半小时,还算轻松,一下车不用休息就可以直接上班。

腾讯房产: 的确,在吕总的脸上丝毫看不出倦怠。12月以来,从中央到地方,各种会议也是接踵而至,比如中央经济工作会议、中央城市工作会议,还有前几天永州“两会”也圆满落幕了。请问吕总,如此忙碌的您,也会关注这些会议吗?

吕青:strong>俗话说“一年之计在于春”,也就是要有未雨绸缪的计划,而这些会议的内容对今年的经济发展具有定调和前瞻的指导意义,由此也对企业运营具有确定性的政策方向,特别是房地产本身就跟政策紧密关联,所以,对国家政策以及市场资讯我一向非常关注,这可能也是我个人从事房地产16年来始终保持的职业习惯,也就是再忙也需抽出时间关注相关的会议内容,了解最新的楼市资讯,便于及时为开发商建议应对的策略方向。

腾讯房产:就今年而言,您的关注点更多的在哪些方面呢?

吕青:2015年的房地产行业信息量非常大,上半年搅拌在互联网背景下的“转型”狂热潮,下半年煎熬在销售目标未过半的“高压”抢收潮。除了和大家一样关心去库存热点外,关注其内容的背景以及解决办法,我想应该更为重要。 信息频繁叠加,意味形势严峻。我们可以看到,“房地产”在时隔三年后再次以较大篇幅在中央经济工作会议上喷发出现,并成为2016中国经济工作的重点之一,而时隔37年再度召开的中央城市工作会议虽未直接提及房地产,但其所涉及的加快城镇棚户区和危房改造,以及农业转移人口市民化等,都意指“去库存”;从这些可以说明“去库存”问题不仅是房地产问题,还持续保持为中国宏观经济层面的稳增长的大事。 政府用心支招,意味行业危崖。“库存高企”四字始终笼罩在经济增长的头上,也始终围绕企业多年不散的怪圈内,去库存这场歼灭战要怎么打?中央经济工作会议给出办法:通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场,这部分人的住房问题解决了,不仅可以改善民生,还可以“一箭双雕”地化解一些地区过高的库存,最后还包括鼓励适当降低房价。 对于库存量各方说法不一样,但是可以肯定的说是非常严峻,特别是三四线城市,今年中央或地方政府还会采取何种措施来推动库存消化进度,值得我们大家持续关注。

腾讯房产:看来中央把“去库存”上升到“国家任务”,确实是面临非常严峻的形势。您觉得永州“去库存”压力大吗?

吕青据媒体报道,去年北上广深房价平均涨幅40%,其中土地资源稀缺,房源供不应求是房价攀升的主要因素,而且诸如北上广等一线城市房价还会继续维持上涨趋势。所以一线城市,包括部分二线城市,今年肯定还会涨,不存在库存的压力。 目前库存量主要集中在三四线城市。说到永州的情况,前段时间市房联做过一个调查,调查的结果是,冷水滩和零陵的存量房有将近28000套左右,而我们两区目前一年的消化能力估计也就是10000套左右。按此推算,消化这些库存需要2年半左右。永州虽然比其他三四线城市稍微好一点,但压力也是有的。 具体来说,冷水滩河东目前还属于供不应求的状态,库存量不大,消化能力也很强。不过,随着新项目、大体量项目的入市,未来供求关系肯定会发生很大的变化;河西一些大的品牌楼盘,消化速度正常,不过目前应该还有不少历年遗留的库存房源,随着据说很久的碧桂园进驻河西,再加上湘江纸业土地的项目入市,会有变化,特别对于无持续的专业团队运营的项目销售将受压制,现在部分项目已出现此类情况;零陵消化率和购买力也还可以的,可以透露给你的是,去年我们厚天思想所代理的几个楼盘销售都还不错,花样年华、耀江豪廷、新商城·北欧春天加起来总计在900套以上,估计可以占到零陵将近四分之一的市场份额。就中心城区来说,好房源、好楼盘基本上是销售还可以,比较难销售的是部分较偏远,配套和产品有缺陷的房源。

腾讯房产:刚才我们聊到了中心城区的房地产市场。据我所知,厚天思想操盘项目遍布永州各县区,想必对各县区房地产市场也有过深入了解,能跟我们谈谈永州各县区的楼市现状吗??

吕青:好的。虽然我们不是每个县都有代理的楼盘,但是基本上每个县城都去谈过项目,也做过一些调查和研究,不妨简单谈谈我的看法,与大家一起交流和探讨。 就县城楼市而言,人口基数大、经济基础好、城市发展快,并且政府给予了较大力度支持的县城销量还是可观的,如祁阳、道县、宁远等。据说祁阳房交会推出了补贴60元/平的政策,一个月就拉动消费近两个亿,显示了其巨大的市场潜力。 当然也有部分县因为靠近中心城区,很多置业者更多地选择在中心城区买房,导致人口基数本来就不太大的县流失了部分购房人群,比如东安、双牌,以后打造潇湘城市群,进一步融城可能会有更多机会。就目前而言,东安的开发量很大,消化有点吃力,压力应该是比较大的。双牌好一点,人口基数虽小,但楼盘也比较少,开发比较理性。 另外,离中心城区较远、人口基数又不是很大的县城,比如新田、蓝山、江永受需求影响,销售数字可能就没那么漂亮,但这些县城一般楼盘体量不大,库存也不会很大,楼市发展也是比较健康的。

腾讯房产:都说中国的房地产行业正在下行,永州也确实出现了开发商资金链断裂,导致楼盘无法正常运转的情况。请问,您如何看待目前这种现状?

吕青:刚讲到发生在永州的一些情况在中国很多城市都发生过的,比较正常,这是房地产市场发展到一定阶段的必然结果,个别情况不代表整个永州,优胜劣汰,强者更强,只有这样才能加速市场洗牌,促进房地产行业健康发展。 对于这种状况,开发商应该多考虑预期与自身实力,依靠一支精英团队,把握投资风险,对项目进行理性评估与定位,控制成本,以充足资金做后盾,在保证资金顺利流通的同时实现资本良性循环。这些年来,我们看到了很多开发商跑路的现象,究其原因都是缺乏理性,盲目乐观造成的苦果。资金链断裂是财务问题,也是定位问题,自有资金不足,投资周期拉长,建安成本没有控制好,如果房子不能及时销售出,资金无法回笼,势必导致资金链断裂。

腾讯房产:作为一家专业房地产代理机构,您本人更是有着多年的房地产从业经历,有着更前沿更专业的更敏锐的市场眼光,站在市场的角度,您对永州的开发商有何建议?

吕青:“大道无疆,大象无形”,在房地产代理行业上,南宁厚天思想团队基础来自北京和深圳,见证过中国房地产的最高峰和转折点,从一线城市到四五线城市,从服务中国房地产前3甲企业到县城企业,一路走来虽然资历和业绩被同行称许,但南宁厚天思想一直在学习的路上,在此谈的也只是团队心得与同行共勉, 市场是瞬息万变的,这就要求我们要顺势而为。据我们调查统计的数据,永州楼市目前改善性需求约占30%,刚需占55%,投资与享受型需求约各占15%。市场需求和市场结构改变了,开发商必须要及时转变观念和理念,才会取得更大的发展空间。 以客户思维正确分析永州城市消费市场。不能只要“照搬一线城市经验或请进长期在一线城市操盘的从业人,完全按照一线城市模式运营”就可高枕无忧,此类“只造大梦,不见落地”的苦果已在部分项目发生过。企业必须要看到由于永州城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质区别,其开发理念、营销策略、盈利模式等也大相径庭,必须因时、因地、因人而异。所以,正确认识永州城市及其房地产市场是开发的前提。永州房地产市场的发展水平,以及市场的总体走势、供求关系等市场本身的周期表现,决定项目定位与销售模式。 无论是住宅开发还是商业开发,都必须落地,造梦的年代已过,毛泽东提出的“在战略上藐视对方,在战术上重视敌人”,同样可运用在房地产行业:“战略上借鉴一二线城市的超前思维,战术上适合当地城市的执行方法”,各界流行的“快一步是先驱,快两步就是先烈”即为此道理。

腾讯房产:厚天思想在南宁、永州、邵阳等城市均代理了不少的楼盘,从贵公司操盘的诸多楼盘来看,2015年市场上卖得好的主流户型及产品是哪些?

吕青:过去一年间,销售得好的基本上是三房产品,其中销售得最好的是110㎡-120㎡的三房户型,也就是我们平常说的三房,90-110㎡的小三房也不错,这些房子总价不高,但基本功能都可满足,是最受刚需青睐的,市场需求约占了70%,像新商城·北欧春天3期其实宣传得并不多,但销售得很好,也有其中此原因;其次是130-140㎡的四房,以及160㎡上下的四房也有市场,这些户型可以满足改善性需求,还有部分享受型需求,只不过销售的周期稍长一点。

腾讯房产:2015年的楼市,可以说基本上是被政策推着往前走,降息降准、降首付,公积金也一再提高额度、降低门槛,您估计2016年永州政府会出台哪些政策扶持楼市?

吕青:被政策推着走不如说是被老百姓用行动推出来的,做为政府层面的政策也只能是引导,深入落实原有政策,合理组合新推政策个人推断将是2016年的政策主调。 根据《2016年永州政府工作报告》,2015年永州的固定资产投资达到1535亿元,年均增长28.4%。城镇住房建筑面积462.78万平方米,实现交易额76.87亿元。“报告”对永州房地产市场的评价是四个字,“健康发展”。由此可见,政府对房地产行业还是比较放心的,所以政策倾斜力度不会很大,尤其是每个县都有自己个性特点,推出普及大众的优惠措施需要综合考虑。而且房地产市场整体上没有明显的大问题,各项利好政策的落实,也是需要库里有钱支撑。至于2014年-2015年期间推出的契税减免50%,市场效果确实不错,不排除还会继续延续的可能;公积金也已经做了他们该做的事情。除此以外,估计政府能做的动作不是很多。 不过扶持楼市买房这事儿,政府、专家、开发商说了都不算,还得看老百姓的脸色,需要配合国家打赢“去库存”的歼灭战任务,必须走群众政策路线,可以推测2016年的楼市政策将会继续沿着老百姓的方向发展。

腾讯房产:谢谢吕总。据我所知,贵公司操盘理念比较新颖,经常让人眼前一亮,而且效果显著。请问,你们接盘的原则是什么?操盘的理念又是什么?

吕青:“厚德载物,天道酬勤”一直是公司文化上强调的核心,严格要求团队德为上,品质决定工作态度;道为先,道不同则方向不明;谋为峰,谋略的高度成就事业的宽度和深度。在要求团队的同时也选择性的与合拍的企业和项目建立战略性联盟伙伴关系,并深入到企业品牌营销管理合作,南宁厚天思想合作最久的企业是从公司成立起到至今还一直保持良好的合作,此类合作伙伴数量在今年已达到10家,同一企业合作项目最高达到5个,完全已从“项目为中心”转型到以“客户为中心”的战略性运营思维,主要直接体现在以下方面。 首先,在选择开发商方面,尽量与优质开发商合作,讲诚信,实力雄厚的项目会优先考虑,诚信是合作基础,实力雄厚意味着他还会有延续性项目,有过合作经验,彼此会更加信任,很多事情上能产生共鸣,我们专业价值的发挥空间也会更大。 其次,对项目进行全面评估,这是对开发商和自己负责,彼此认同了,相互的价值才会被无限发掘出来。我们一定会用公司系统、专业、规范、创新的营销策划推广销售理念,把项目的价值最大化,实现我们的价值。 至于理念,“思想是第一生产力,执行是第一推动力,服务是第一销售力”已深入到团队在服务项目的专业标准中,前瞻性的思想高度决定项目能够挖掘出的价值生产力,而执行强调的是思想落地性、效率性、及时性,是价值推动力;服务是源于在思想、执行专业基础上的附加价值,给予项目形象加分的营销行为,打通销售的最后一厘米,是价值销售力。三方面构成厚天思想营销专业体系。

腾讯房产:记得在一次公开场合,吕总曾提出要“为创新站台”。请问,在互联网时代,房地产营销应该如何去“创新”

吕青:创新要看项目来,具体楼盘具体分析。在移动互联网时代的营销创新,我简要的讲两点,与大家分享交流吧: 首先,营销渠道创新。现在客户信息接口发生了变化,我们应该把握市场的脉搏,将互联网与房地产结合,线上与线下结合,更好地利用手机终端进行营销。 其次,用户体验创新。微博当时为什么能够那么火,主要是它在完成传递信息这个任务同时,让一个事情能够在这个140个字内说清、道明。后来,微信能够逐渐代替微博,其创新在于用户界面简单清晰,容易操作,老少皆宜。同样的道理,房地产也应创新客户体验。 另外,产品升级创新。在互联网时代,强调打造极致爆款产品。对楼市产品而言,产品的升级创新一定要抓住消费者需求,创新功能,创造舒适性,对产品进行人性化设计,并且以丰富多彩的活动为辅助提高客户对产品的认同感。总而言之,创新一定要出成果,否则就是耍流氓。

腾讯房产:转播到腾讯微博 新商城效果图 腾讯房产:据我所知互联网对实体商业冲击很大,表现最突出的就是百货类商场的业绩逐步下滑,您觉得在这个时代,商业地产改何去何从?

吕青:确实如此,互联网给实体商业造成了革命性的冲击。但是,有些行业,或者说某一些具体的商业形态,在未来也是很有前景的,比如说餐饮、首饰、珠宝、娱乐等,这些体验性很强的商业,是可以与互联网互相促进、共同向前发展的。把环境和场景打造结合起来,通过线上线下互动,完全可以实现网上下单,线下体验消费,达到共赢的目的。我们现在在南宁有一些商业形态做的非常好,体量不是很大,但是市场非常认可,有机会我们也会向永州引进。我们代理的“新商城”项目9万平米商业即将启航,这个项目到时候一定会带给永州很多的创新和惊喜。先不细谈,大家拭目以待吧。

腾讯房产:腾讯房产:据我所知,现在一些大城市的房地产营销已经在推进手机支付认筹、认购,这可以说是一件令人兴奋的事情。永州楼市网上预约看房、买房、下单的前景如何?

吕青:永州不像北上广深这些一线大城市,城市面积大,人口多且密集,观念也很前卫,大多数人已经形成微支付的习惯。永州大多数人购物还是偏保守的,对网上支付虽然在逐步认可,但还处于谨慎体验阶段;再说了,房子是大物件,不是短时间能够决定买或者不买,肯定要到现场反复比较、反复查看,才能最终落定。不过,手机支付这一块,由于微信发展迅速,普及面及普及速度还是蛮快的,可以根据某些针对年轻群体的特质项目尝试做,通过手机抢位抢优惠,聚拢目标客群,并不是没有可能,市场都是培育起来的嘛。

腾讯房产:最后,能否请您谈谈永州这几年有哪些直观的改变?

吕青:永州的进步和变化,是有目共睹的。一个直观的感受是,城市变大了,变美了,街道变干净整洁了,基础设施和立体交通网络也在逐步完善,人们生活越来越便利,尤其是高铁的快速发展和飞机航线的丰富,让永州与世界越来越近,也给永州带来很多的发展机遇;而国家卫生城市、国家森林城市、国家幸福城市的创建,让永州人越来越自豪和自信;加上户籍改革、收入提高、就业教育、社会保障等方面的改善,永州这些年留住了一部分人,适应了一部分人,回流一部分本地人,城市的人口基数越来越大,各类人才越来越多,我觉得永州的房地产市场也会越来越好。 中央经济工作会议就提出把农民工变成市民,永州“十三五”布局强调要深入推进基础设施建设,着力加强交通基础设施和开放平台建设。就是为吸引更多的人在永州市里安家。同时提出推进中心城市扩容提质三年行动,带动县城和小城镇竞相发展,形成具有永州地域特色的城市发展格局。 可以说,以前永州各县区差别不是很大,属于一种扁平化的发展模式,中心城区的房价甚至还比不上周边一些县城。现在中心城区的地位和价值日益凸显,越来越多的人会选择在市里面买房。可以肯定的是,中心城区辐射能力会越来越强,在中心城区买房是大势所趋,房价必定也会水涨船高。

腾讯房产:谢谢吕总。一壶热茶,加上一席温润如春的谈话,让这个冬天显得更加温暖,也让我们对2016年的永州楼市有了更加清晰透彻的认识,谢谢您。