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买地凶猛:地价全面更新 房企上半年争相抢地

  三四线城市成交抢眼

  值得注意的是,在一线和部分热点二线城市的限购,以及三四线城市的去库存政策影响下,三四线城市的土地市场上半年表现抢眼。

  克而瑞发布的数据显示,上半年全国成交土地总规划建筑面积17534万平方米。分城市能级来看的话,一二三线城市的土地成交面积对比鲜明。一线城市成交土地总规划建筑面积为1214万平方米,同比增长15%,环比却下滑30%;二线城市成交土地规划建筑面积11376万平方米,同比下滑3%,环比下滑35%。而三四线城市成交土地规划建筑面积4944万平方,同比为增长16%,环比增长高达29%。

  而在成交金额方面,上半年一线城市总成交金额同比增长37%、环比下降25%;二线城市同比增长1%、环比下降36%;三四线城市则同比增长达117%、环比增长32%。

  无论是土地成交总规划建筑面积,还是土地成交金额,三四线城市的表现都算一枝独秀了。

  为何有此不同表现?“上半年土地市场成交来看,一线城市供地紧张、地价高企的同时,环京、环沪、环广深三大城市群周边的三四线城市土地市场异常火热。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》分析称,这些城市的外来人口导入速度快,加速了这些城市房地产的去化,也增强了房企在这些城市拿地的信心。

  比如今年5月22日,425家房企齐聚浙江嘉兴,为争抢8宗宅地鏖战近8小时,最后通过抽签方式才确定了竞得者。如此壮观的场面,可见一线城市周边的三四线城市土地市场的火爆。

  尽管如此,二线城市仍是土地投资的重点。上述克而瑞数据显示,在成交土地总规划建筑面积方面,二线城市占比达到52%,三四线城市为41%。

  二线房企加速规模扩张

  在上半年房企购地大潮中,一些更加渴望做大规模的二线房企正在奋起直追。

  中国指数研究院上半年全国房企土地成交金额TOP50数据显示,碧桂园以828亿元的土地支出领跑拿地榜单,万科、恒大等传统龙头房企拿地支出也位列前位。此外,首开股份、新城控股、中梁地产、旭辉、中南置地等传统二线房企也在加速规模扩张。

  上述数据显示,上半年首开股份以491亿元的拿地支出位列榜单第7位,新城控股以259亿元的拿地支出位列第11位,中粮、旭辉、中南置地分别以201亿、181亿、178亿位列14、17和18位。

  早前,中粮、旭辉分别提出未来5年要实现3000亿元销售目标,中南置地更是喊出2020年跻身行业前10。

  中房数据研究院院长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,未来市场将出现3家万亿规模、20家千亿规模的房企,且前30家房企的市占率将达到50%。

  一个值得注意的现象是,在地价高企、拿地门槛越来越高的背景下,通过收并购等方式间接获得土地资源逐渐受到房企的青睐。

  比如素爱“买买买”的融创,上半年在收并购市场支出超过550亿元,新增土储超过5000万平方米。而万科、碧桂园、恒大等房企上半年在收并购市场也动作频频。

  青岛锐理机构总经理马光明告诉《每日经济新闻》记者,一级市场获取土地的难度很大,部分房企在二级市场通过收并购也是其扩张规模的正常方式。

  溢价率回调 土地市场进入下半场

  《每日经济新闻》记者注意到,4月6日住建部和国土部联合发文,要求坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况后,一些城市土地出让溢价率明显回调。

  如青岛,其就通过在土拍时设置较高的门槛,来引导地价回归理性,此前公开出让的多宗地块以零溢价成交。如4月17日,海信以3.96亿元的底价摘得6宗420亩土地;5月11日,海尔以8.46亿元的底价摘得5宗340亩土地。两次土拍均对竞买人设置了较高的门槛,如须位列“2016中国电子信息百强企业”名单前30位、世界品牌500强等。

  除了设置较高竞买门槛,一些城市还通过完善竞买规则给土地市场“降温”。

  如上海在4月11日就通过调整土地出让规则,根据通过资格审查的有效申请人数确定出让方式,在3人以下的采取挂牌方式;3人以上的采取招标方式。从目前采取该方式出让土地成交情况看,溢价率明显下降。如中海、中建、保利在5月26日竞得的3宗宅地平均溢价率仅为24%,而万科在8月28日更是仅通过一轮报价,以0.3%的溢价率摘得宝山区一宗宅地。

  “在土地出让时设置了较高的准入门槛,目的很明确,就是要防止出现地王,严防高价地扰乱市场预期。”马光明告诉记者。

  进入下半年后,近期各地密集出台有关文件,鼓励和支持租赁住房市场发展。如住建部等9部委7月22日下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了广州等12个城市作为首批开展住房租赁试点城市,目前已有11个城市先后出台相关政策。

  8月28日,国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,并计划到2021年底,在选取的13个试点城市成功运营一批集体租赁住房项目。

  “这些信号都传递了国家发展租赁住房市场的决心,租赁住房市场一定会在未来的房地产市场中占据重要位置。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者。

  随之而来的,是房企在住房租赁市场频频布局。万科计划今后3年将长租公寓扩张到45万间;龙湖计划今年开业公寓1.5万间,并希望2019年实现10亿元收入。而碧桂园、旭辉等一大波房企也已挤上了布局长租公寓的赛道。

  (每日经济新闻)

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