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张东:再论购房三要素

地产新闻腾讯房产永州站2017-04-20 11:43
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2017年3月18日,上海,继续学习上海易居研究院副院长杨红旭老师之购房三要素。时值各地贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”精神,调控政策层出不穷,在此大环境之下,怎么看待2017年房地产销售之路呢?还是从购房三个要素(维度)来复盘一次,方能把这楼市明明白白真真切切看得清清楚楚。

张东:再论购房三要素

2016年,我撰文两次,其中10月份深圳课程后的一篇文章得到杨红旭老师的肯定,同年11月7日老杨在其公众号、微信圈、微博转载,很多红粉、网友因而知道了我,学有所得,分享快乐。之所以继续谈论购房三要素,实乃书中自有黄金屋,文章也有宝藏洞,对于普通购房者来说,投资房产买对买错对于个人或家庭影响巨大,少则影响个人奋斗几年,多则十几二十年甚至两代人。

购房三要素(排序):时机(1)、区域(2)、产品(3)

一、时机

跟很多历史事件、改革开放、新品类新品牌一样,时机仍然是排第一位的,从购房时机判断,如何判断是否底部,也就能判断是否可以抄底。如何判断是否顶部,也就能判断是否逃顶。

抄底时机由“数据”形成“逻辑”进而“预测”,中国房地产30年来的数据显示,其逻辑走势短周期震荡长周期向上,过去十年四起三落(2008、2010、2013、2017为顶峰,2009、2012、2015为低谷,具体月份自行查询,2017年3.30之后超过30城都在进行降温以抑制楼市过热)。

时机是由大数据、政策、时间等形成的机会,也是一种短期趋势,几乎不可逆转。比如中央根据经济形势对各行业进行调控产生的机会,这对追逐利益的资本,当然寻找存在的机会,楼市时机莫不如此。

中央经济会议提出要去库存、抑制泡沫、建立长效机制,和之前的刺激房地产市场发展,进行货币补助、实施宽松货币政策等等,一反一正都是对房地产市场规范其健康发展的有效政策,期间,楼市时机的到来,资本嗅觉而来逐利轮番上阵。

1、举例部分因素对楼市形成利空和利好

a、经济企稳对楼市形成短期利空,中央政府对楼市的依赖减弱、冷却,楼市开始降温;

b、利息、首付比例上调,楼市开始降温;

c、战争因素、自然灾害、政治动荡,楼市快速降温;

d、城市GDP增速靠前,则楼市往往涨幅靠前;

e、城市格局发生重大变化,如2017年雄安新区成立,北京楼市短期因此受到一些利空影响,合并其他因素开始降温;

f、人口红利是房地产发展的坚实基础,东北人口持续外流,东北楼市持续低迷,人口复合增长率排前的城市往往房价增长较大的城市;

g、创新能力PCT的国际专利数量排名靠前,则城市发展前景看好,2016年,如深圳的PCT的数量是13308,而上海是1060,如此一比深圳高于上海10倍多,上海的创新能力已经退化严重了,倒不是说上海房价会跌而是相对深圳来说,而是深圳就此指标的上涨空间更多,当然,上海的综合能力依然强劲,房价也会坚挺往上。

张东:再论购房三要素

2、房地产短周期,历年调控压制产生小跌然后上涨

其基本特征就是货币M2总放水天量造就房价上涨的总原因,货币M2供应与房价形成大致相同频率特征,这一点,无需过多研究,探寻简单的理论,穿越复杂的表象正确的看待问题的本质,那么M2的货币政策背后会带来什么市场效应,一句话,M2持续放水,一二线房价永远涨。

那么,楼市时机怎么看待呢?

3、选择时机的要点:紧盯两个信号

一是政策先见底(顶),市场后见底(顶),二是量在价先,紧盯成交量的方向性变化。通俗的讲,政府在每轮房地产市场低迷或过热时,都会出台政策刺激或降温,市场经过一段时机的震荡将会见底或到顶了,主要看成交数据要么天量暴热,要么地量过冷,这就是底部或顶部信号了,当然底(顶)部会震荡一段时机,这个也要看执行政策的时机长短和影响力了。

4、全国35个重点城市的新增供应量和新增成交量

以此数据看趋势,也是短周期市场变向的信号之一。库存偏多以及成交量持续增长,没在房地产公司待过也应该知道这个数据代表什么。

二、区域

1、如何选择城市

看城市的综合能力,如创新能力,2016年深圳排名第一,二线杭州第一,这两个城市可以重点考虑。看城市潜力,其中一个指标就是政府对城市区域规划,如过去20年,上海政府对浦东的投资大于浦西,如此看浦东的投资升值幅度大于浦西,浦东版块投资价值大于浦西版块。

2017年4月1日晚新闻联播报道雄安新区成立了!由原来河北保定市雄县、安新、容城三地组成,初期100平方公里,中期200平方公里,远期2000平方公里,如此国家级新区,被誉为“千年大计,继深圳、浦东之后的又一伟大改革试验田”。

张东:再论购房三要素

4月1日,晚上新闻联播后的2小时50分,我就踏上去雄安新区之路,见证雄安新区成立的历史时刻。为此,我在结束雄安新区考察之后撰写了一篇《张东:见证雄安楼市》,腾讯等媒体进行了网络转载,我也把此文转发给老杨,老杨也在微信圈转载了。

雄安新区是为解围首都之堵等问题而设立的,如此重要区域,百年难得一遇,从未来10年时光看雄安及周边区域,大于时机这个维度,投资所获概率高于很多城市,短期获益甚至高于北上广深。

2、房子升值的3点隐秘

第一是房价的基本构成,包括地价、建安、税费、财务成本、利润等5块构成,所以,房企拿地,不能拿在高位上,房企高位套牢也大有案例,如绿城激进拿地差点把公司卖了,黄文仔的星河湾在鄂尔多斯新区拿地,至今未能退出,亏损让星河湾在近几年的业绩受到影响,但如能抄底拿地,则利润丰厚。

第二点影响房价的主要因素,包括地段、配套、环境、人文等4个因素,比如城市中心相比郊区肯定配套更成熟,这个中心点因为多少年的循环往复投资和配套而使得房价水涨船高。

第三点就是政府中长期规划、各种政府或民间投资、周边地价拍卖、周边房价暴涨而导致自己的房子升值,比如自己的房子旁边因为政府规划,地铁、公园等,政府投资改造脏乱差、增加大型购物场所比如万达、娱乐场所比如迪士尼,附件地王产生,附件小区房价创造历史新高等等,都是为你的房子升值提供了基础。

3、房产投资地段选择三段论

a、城市规划推动投资建设;b、投资建设推动地价上涨;c、地价上涨推动房价上涨。

总结投资房产三段论而成一句话就是:政府规划城市,开发商开发城市。跟着规划走,房产升值有保险。

如北京规划了个副中心通州,房价蹭蹭蹭猛增,4月1日去雄安时,与一个来自邯郸的哥们聊,其2006年60万投资通州一套房到现在,市值1000万,当年的无意插柳变成现在的有意投资,雄安新区刚成立,他立刻带女票快马扬鞭就过来了。

上海十三五规划一轴四带,如此看,张江虹桥机会多多,果不其然房价蹭蹭蹭往上走。深圳2020年的城市总规划“南北贯通、西联动拓”形成三轴两带多中心,强化前海地区的战略意义,这样,前海的房价由原来的低洼区一下子变成深圳房价的高端区,2016年十月深圳学习时,深圳的投资客基本认同10年后深圳的高端房价突破30万一平不是问题,理由是香港房价的标杆尺。

张东:再论购房三要素

4、房产投资在城市板块上的选择,板块三分法

第一毫无疑问是市中心,一类利好就是旧区改造,第二是市区外部与近郊,比如上海的莘庄、虹桥,三是远郊,就是新城新区,比如上海的嘉定、青浦、南汇等。中心城区的特色,文化内涵、繁华活力、历史文脉等等,这些就是城市中心的价值,无需多说的高价值。而市区外部因为政府的未来重点发展区域,将推动一大批基建和各类利好,由内逐步向外健康、缓慢、对接过渡发展,值得重点投资,如上海过去10年时间相比较而言,中环发展比内环投入多,浦东发展比浦东投入多。

但二三线,城市的三分法根据交通、人口导入和密集度、GDP、产业分布与一线稍有区别,在二三线尽可能的投资在市中心、地铁上盖、功能齐全的人口密集商业功能齐全区,一天的时间有限,通勤时间不能过多浪费,如果可以的话,人们还是愿意住在交通出勤比较方便的区域,以换取更多的优质生活质量。

5、房地产板块中真假概念

第一是超级好板块,比如通州、苏州园区、深圳前海这些板块都是高规划高起点,基建投资大,产业布置好,人口导入稳定,都是由零到百并长期看好的区域。

第二就是潜力板块,世博会、黄埔江两岸、大虹桥、张江、杭州滨江、南京江北、长沙河西滨江金融区。这些区域历史基础就好或未经开发的比如一河(江)两岸,GDP趟过来,经过规划之后,突然之间爆发,甚至好于旧城,尤其三线的一些旧城无法改良,对面的新区反而更好规划和发展。

张东:再论购房三要素

第三就是流行板块,这种板块如流行歌曲一样,热过,但之后很难起来,因为,规划属于概念性质,无法长久,或人口难以导入,规划太远太大太空太多,比如奥运会、自贸区、行政区合并,这些机会确定性不大,投资这个板块房产注意风险。

这里分析一下上海自贸区,外高桥均价由2013年9月的19400元急涨至24400元,但是2014年四季度均价在22000元,2015年9月升至23200元,从2016年初26000元开始,随着上海新的一轮房地产价格急涨,截止到2017年4月,当前价格在45000元左右(以上都是以每平米计算的)。

继续分析一下虹桥商务区,2014年6月32000,涨至2017年4月94000元,对比外高桥的翻倍涨幅,虹桥商务区的3倍涨幅,财富效应更让人咂舌。当年你和你的小伙伴因为居住属性选择购房区域不同,现在财富资产拉开,是不是有点悲剧或喜剧呢。

6、那么选择房产投资的择址要点:金三角铁律

金三角铁律是由:人口、产业、距离组成,其中人口和产业尤为重要!

一是,人口多、产业强、距离好,比如张江和虹桥商务区;

二是,人口多、产业强、距离远,比如卫星城、昆山、燕郊;

三是,人口多、距离好、产业差,比如居住区、新江湾;

四是,产业强、距离好、人口少,但是几乎不存在;

五是,人口多、产业弱、距离远,远郊卧城;

六是,产业强、人口少、距离远,基本是远郊产业新区,晚上空城;

一二线城市如果人口持续流入,好的产业加上与新区不远自然连接的新城,比如郑州新城CBD,与旧城东侧紧密相连,处于郑州站和新高铁站之间,往东就是郑汴一体化的规划布局,此类房产投资看好。

内蒙的鄂尔多斯市原来老城区在东胜区,政府规划将城区南移到离东胜区30公里外的康巴什,为此,政府不惜代价将机场、高铁站、市政府等重要部门和配套搬到新区,然而,由于距离与老城东胜区太远,形成了公务员在新区上班、下班回老城生活。

这次学习的一个红粉童鞋大姐就是鄂尔多斯人,中午我们一起午餐,她告诉我,至今,鄂尔多斯市的房产尚未恢复元气,悲剧的是早2004年,由于拥有六分之一的煤炭储量的鄂尔多斯老城区一夜暴富,十多年来,康巴什“鬼城”至今空荡荡的,如果当年投资房产,至今尚未脱贫,包括当年赫赫有名的房地产名企星河湾投资康巴什也是折了翅膀。

张东:再论购房三要素

三、产品

投资房产萝卜青菜各有所爱,商业房、住宅房、别墅房,每个购房人背后都有一个理由支持,商业房有门面、内铺、办公楼、产业用地等等,住宅房有刚需房、改善房、享受型的以及保障房,另外有旅游地产和养老地产甚至现在比较热的文化地产。

海口恒大海花岛,全国铺天盖地的宣传,热点城市基本都能看海花岛的房地产广告,2016年卖的热火朝天,说到围绕着一个文化主题的而建房地产,海南省海口的冯小刚电影公社,以电影主题而成的旅游项目,冯氏电影里的一切也能触手可及,冲着冯小刚的名气,去海口旅游去看一看感受一下《非诚勿扰》里的恋爱氛围。而背后的投资方之一观澜湖房地产旗下的项目观澜湖中央公园,卖的火爆赚得盆满钵满。万达的商业中心几乎每到之处都是受追捧的,买不买万达的产品呢?公寓还是商铺还是写字楼?

到底买那种产品呢?投资才能实现最大化利润回报率。

1、产品选择策略

首先直接告诉你买住宅吧,一线北上广深尽量把房票用足,首选大平层其次中户型然后小户型,最后就是各种住宅商住房,如此排序能上车的应该尽量上车,不要过度过多在买房过程中的各种担忧,手中有房心中不慌,其他产品暂不考虑。

二三线城市以市中心、地铁口附近,新规划功能比较齐全的产业密集区有学校有商业有地铁有高铁的其次,其他暂不考虑。

四五线城市,安逸生活、亲朋好友、工作事业基本把人圈死了那就一辈子安逸快乐,不劝不说了。

以上海为例,在过去十年里,外环线从5000涨到5万,市区还没看到从5万涨到50万的,但是,外环挂牌有价无市,即使降价挂牌几个月到大半年不成交有之,如果内环线,经常看到几家中介争一套房源,甚至为此大打出手,因为内环线的房子挂出去基本几天就成交了,这就是住宅产品的魅力。

产品挑的好,就是捡了个金蛋,金蛋生蛋蛋生蛋,如果挑的不好,等于买了个臭蛋,一个臭鸡蛋坏了一锅汤。

金蛋规划有之:中环、公寓、学区房、纯住宅、中总价;

而臭蛋呢:远的没亲戚的房子、高大上装逼的别墅、类似商业有可以居住的、高单价和高总价。

张东:再论购房三要素

2、10大错误买房行为

1对利空政策害怕,被中介忽悠过度恐惧;

21楼市向上后,选房太挑剔,误战机,不认错,装鸵鸟;

3鸡血式购房,受地王刺激购房;

4为了美景而买的投资度假房

5为了便宜而选择远郊房子;

6过度最强高大上的房子:

7崇拜市中心,预算不多,宁买老破小;

8想炒股一样短线炒房,高息融资;

9凭感觉买,盲目投资商铺和办公室楼;

10海外置业,以前的国外的月亮比中国园。

这些错误的买房行为,让很多人错失了一次又一次机会,等到下次再上车的机会,房价的上涨让很多人泪眼婆娑,感叹“咋干都赶不上房价的上涨”。事实上,错误的买房行为让很多刚需买房者不断的验证,没上车的最终都付出了房价上涨再次购买时必须多掏钞票的代价。

房地产板块轮动逻辑与特征

张东:再论购房三要素

一、板块轮动逻辑

首先说明一下,板块轮动带来机会,板块轮动让资金有条件的追逐利益,个人举例说明,2016年3月份,上海限购后的,外溢的客流让花桥轮动上涨,我从北京回来赶往11号线的花桥,亲眼见证1天连涨三次千元单价,半年涨幅翻倍。2016年4月初,我到杭州投资买房,9月份G20峰会后杭州房价暴涨,2016年中秋节长沙投资买房,这些区域的版块轮动提前布局获益良多,但时间超前太多或滞后将不能获得最大收益,甚至站岗。

板块轮动一个前提就是区域分化,另外就是资金充裕和政策宽松这二个条件。

区域分化是指大都市的量价之变导致热点区域与普通区域形成差距,同城区域的差异,同省区域的差异,差异形成分化,热点区域更热,普通区域滞后,热点区域在上涨过程之中,把余温传递到附件城市,二者形成互帮互助的区域特点。

二、板块轮动方向

1、大都市周边,如北上广深及周边。2、核心二线,南京、杭州、武汉、厦门、郑州等。3、浙江与苏南,嘉兴、苏州、温州等。4、普通二线,长沙、成都、重庆、合肥、济南等。5、三线四线,这个就不举例了。

通俗一点讲,板块轮动基本都是从超级大都市开始,然后蔓延至附近区域,然后强经济省城再传递到普通省城及GDP较强经济较发达的城市。

2、板块7大区域:东北、华北、华东、华中、华南、西南、西北,2016年全国涨幅排次:华东20%,华南20%,华北12%,华中8%,西南4%,西北1%,东北-2%,涨幅最大是华东、华南,东北最差负2%,板块轮动中,依然由强劲的经济区域传递,最后熄灭在GDP最差的区域。

经过2016年的大涨,可以看出一线涨幅超过二线,包括强二线,但本轮涨幅最大的二线城市合肥涨幅惊人,未来回调空间落差也大,而部分城市如长沙的均价在中部城市仍属于价格洼地,未来有补涨空间,因为长沙的人口导入、GDP增长、产业布置、长株潭连城都在为长沙的未来加分。

政治因素、货币政策、房地产政策、股市因素、新经济特征

张东:再论购房三要素

一、政治因素、货币政策、房地产政策

2017,中央提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”,政治力量督促各地政府规范房地产市场,抑制过快上涨的楼市,经过一系列的降温动作,全国楼市价格基本降温了,但本次调控并没有一刀切,三四线城市任然在去库存的路上。我们可以按照以往房地产短周期震荡长周期向上的历史镜子,全国楼市2018短周期复苏,也可能是2019年,下次可能不是货币政策刺激,而是房地产政策刺激。

二、股市因素

历年当股市大涨之后半年至一年期内,资金转战之楼市,楼市迎来大涨。房地产任然是资本逐利的对象,属性是买涨不买跌,其背后的购买原因之前讲过,产业支撑、人口红利、GDP、城市规划、创新能力这5大重点是基本面,2016年1月26日,重要财经领导小组第十二次会议,中央强调,供给侧结构性改革的根本目的是提高社会生产力水平,落实好以人民为中心的发展思想。即在原来拉动经济的三驾马车投资、消费、出口上,提出调整经济机结构,使要素实现最优配置,提升经济增长的质量和数量,将劳动力、土地、资本、制度创造、创新等要素侧重改革。

三、新经济特征

中国经济的新特征,老杨提出了三期叠加,第一就是增长速度换挡期,第二是结构调整阵痛期,第三是前期刺激政策消化期,供给侧改革的五大任务分别是(对比房地产市场,应该相应的供给侧改革解释):

1、去产能(积极稳妥化解产能过剩);

2、补短板(扩大有效供给);

3、降成本(帮助企业降低成本);

4、去库存(化解房地产库存);

5、区杠杆(防范化解金融风险);

张东:再论购房三要素

后语:3月18日学习后拖至4月20日凌晨完成,原本计划写15页的本文,结果马虎变成7页,只能先行如此,今年7月份再升级房地产购房要素,届时长文分享。

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