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零陵地产沙龙:营销总监眼中的永州楼市真相

访谈直播腾讯房产永州站2017-03-31 11:25
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零陵地产沙龙:营销总监眼中的永州楼市真相

油菜花开春意浓,精英汇聚话古城。在一季度即将收官、清明小长假到来之际,全国第四届草书展为古城零陵平添魅力,大大地火了一把。借此契机,腾讯房产组织一大波地产人齐聚零陵古城,举行了2017年零陵首届地产沙龙,积极探讨零陵楼市的现状和发展……

零陵地产沙龙:营销总监眼中的永州楼市真相

全国第四届草书展在零陵古城盛大开幕

何霞腾讯见习主持):欢迎大家出席今天的沙龙活动,今天的话题将围绕零陵楼市来展开,希望大家畅所欲言。再过几天,一季度即将结束。根据已经公布的数据,2017年的前两个月,永州楼市量价均创下新高,可以说相当火爆。那么,零陵楼市目前的现状如何?具有什么样的特点呢?请各位精英结合各自的楼盘谈一下。

吴云峰红星国际广场):大家好,我是红星国际广场项目的营销总监吴云峰。说到零陵楼市,我感触很深。2016年4月,我从长沙过来接盘时,永州还是楼市去库存的重灾区,尤其是东安、道县等区县,库存量特别大,零陵虽然好一点,但是也面临严峻的形势。其次,零陵人口是个大问题,常住人口基数太小,属于人口输出型的城市,留不住年轻人,购房外流现象严重,并且导致招人也很难,优秀人才缺乏,团队的组建困难。我非常重视渠道销售的力量,但渠道人员工作性质比较自由,管理难度较大,所以对应的人才非常难找,直到今年我们的渠道线才算基本搭建完成。另外,由于各种原因,零陵乃至永州,购房的客群不够丰富,95%以上的住房消费都是刚需和改善,投资客户基本外流到衡阳、桂林或省会长沙。市场供求不平衡,品质差异较大,房价上升较慢,去化速度也比较慢。

但是,从2016年下半年到今年3月,零陵房地产市场的变化比较明显,跟随一线、二线城市的步伐,市场行情快速转好。一批全国品牌企业开始进驻永州,如碧桂园进驻道县和冷水滩区、红星美凯龙进驻零陵。红星国际广场是红星美凯龙集团旗下的全国城市综合体连锁品牌,永州项目是全国第56座红星国际广场。一开始市场对红星美凯龙的认知度是比较低,在一系列的品牌推广、活动营销和地推动作之后,项目开始受市场追捧。2016年12月24日,红星国际广场住宅开盘,客户转化率高达92%,开盘当日销售突破1.5亿元,开盘销售额和销售均价刷新零陵区新记录。接着时隔不到20天,2017年1月15日红星国际广场商业再次开盘,首推249席商铺,劲销226套,销售率90.7%。在这样良好的开局下,2017年2月份平销期,住宅销售64套,商业销售28套,业绩喜人。

当然,取得这样的好成绩,我觉得得益于三方面,一是团队,二是品牌,三是市场。我这里主要讲讲团队的努力。在我们品牌认知度比较低的时候,售楼部的来访其实不高,我们采取了线上拉升品牌、线下深耕渠道的营销策略进行突破。期间采取了很多渠道动作,比如在国道、省道挂横幅、在人流量大的商场、酒店设置外场,甚至下到到珠山、东安等地的乡镇集市做巡演、地推,等等。我们力求贴近本地人的思维,以卖保险的精神大力拓客。我们的团队的确比别的项目付出的更多。

总结来看,我本人对永州市场、零陵市场很看好。国家的相关政策也在尽量把一二线城市楼市里的热钱,赶往三四线城市。尤其是现在零陵的旅游发展势头非常好,市民对城市的未来非常有信心。在旅游发展的引领下,肯定会吸引外来人口和外地务工人群的回流,加上长沙及国内一二线城市的持续限购,我相信零陵楼市会越来越好。不可否认,前阶段冷水滩的市场走得快一些,接下来零陵会有一个长足发展,两区将来会逐步缩小差距,趋于平衡。

零陵地产沙龙:营销总监眼中的永州楼市真相

红星国际广场 吴云峰 先生

何霞(腾讯见习主持):感谢吴总的精彩分享。吴总的坦诚,让我们对零陵楼市有了更真切的了解。请问,对于零陵楼市的现状和特点,大家还有不同的看法吗?

邓淞恒立首府):我来说一下。2005年从深圳中原地产回零陵,那时候永州房地产市场刚好才开始,辞职回永州以后,这么多年还算有一点小小的成就感,包括零陵区第一个商业步行街、第一个万发3C数码广场、第一个高楼翰林院等,都是由我规划策划的,一路走过来,零陵的老板和老百姓都非常支持和包容我们,这座城市让我感觉特别亲切,其实是市场养育了我们这帮人,给了我们发挥的空间。

我觉得,零陵楼市在永州市场上是很规整的。说到这一两年,零陵区的市场,说句心里话,火起来不是偶然的,而是有其必然性。去年下半年以来,零陵区的楼市就十分火爆,其实是从5月开始爆发,零冷两区的爆发的根本原因,不是某些代理公司的包装推广做得好,也不是我们策划人员有多么辛苦,作出了特别大的贡献,其实是因为90后刚需入市,这才是真正的势头,我们做策划营销的要把握好,这才是真实的市场情况。零陵区域现在有两大利好,一个是政策层面的利好,零陵古城作为国家5A级旅游风景区已经开始打造,项目给零陵带来的是未来,而不是现状。现状是什么呢?现状是零陵区政府支持200-300元/平的补贴,这个是很大的利好;第二是城区拆迁,零陵古城这个项目拆迁面很大,而且不再安置,而是以补贴的形式流入市场,两大政策支撑下来,再加上90后已经到成家的阶段,能不能结婚关键在岳母娘,岳母娘很着急,首先看你有没有房,所以也会间接拉动房地产市场。正是这些原因,促使零陵楼市迎来了突然爆发。展望今年,不说明年后年,二期的拆迁项目已经着手,1200户肯定要入市,不管买在哪,不会出中心城区,只有零陵补贴800块/平,所以感觉今年零陵机会很好。

零陵地产沙龙:营销总监眼中的永州楼市真相

恒立首府 邓淞 先生

何霞(腾讯见习主持):好,谢谢。刚才,我们听取了大家对零陵楼市的一些看法,其实冷水滩和零陵,作为永州的中心城区的两个部分,是互相关联的,尤其是我们讲两区联城,已经讲了将近20年。下面有请长期深耕冷水滩楼市的秦总,来谈一谈他的观点。

秦亚军城市绿岛):刚刚听了大家对永州楼市,尤其是零陵区域的看法,给我很多启发,受益良多。因为我做的项目,大多集中在冷水滩,下面我来谈谈我的一些看法。

就像刚才大家谈到的,我们在冷水滩的楼盘确实不愁卖。一个是大环境,一线城市调控,最近二三线也在调控;再一个,冷水滩这边经过多年的发展,房子的品质上来了,毕竟是市府所在嘛;另外就是开发商的理念也跟上来了,目前而言,从市场和销售的角度而言,冷水滩确实比零陵要稍好一点。现在冷水滩在售的楼盘不是太多,虽然碧桂园来了,但对我们影响还不是很大,我们的项目目前基本没有房源可卖。

零陵这边我也初步了解了一下,发展势头确实还不错。但相对冷水滩而言,压力要大一些,毕竟有这么多大盘在这,人口基数也就只有这么多,要想卖得更好,在营销思路上确实需要创新,开发商也要紧密配合营销,各方面都要有所突破才能够比别人走的好。关于楼盘营销,我个人觉得,不要为了营销而营销,当你搞的营销不像营销,离成功就不远了。我的体会是,在打法上充分运用互联网思维,多搞活动,每个阶段都策划不同主题,外人看起来不着边际、没有特别强的目的性,没有打法的打法,无招胜有招,整合各种资源玩一些新套路、新招式,用娱乐化思维做活动,比如我们做的相亲活动、吃柚子、拍电影、小主播等活动,在圈层、渠道等方面取得了突破,玩得开心,效果也十分不错。

零陵地产沙龙:营销总监眼中的永州楼市真相

城市绿岛 秦亚军 先生

何霞(腾讯见习主持):好,谢谢秦总。既然从零陵说到了冷水滩,不妨把范围再扩大一点。下面我们来探讨一下,零陵楼市相对于永州其他县区,有哪些优势和特点?这个问题,,我们请曾经在宁远、双牌等地都做过项目的李总先来谈一谈,好吗?

李辉(君悦华城):好的。我做房地产这行算是比较久了,和邓总一样,我也是2005年到零陵,做的第一个项目永州建材市场,此后辗转到宁远等地操盘,其中呆在宁远的时间最长。

但是,我和零陵比较有缘分,这么多年兜兜转转,转来转去又回到了这里。首先我结合目前在做的君悦商业广场(君悦华城)这个项目,来谈谈零陵楼市的一些特点。君悦商业广场的商业部分,今年由我在主导,我个人的感受是:零陵的商铺市场量绝对超乎你想象,实事求是地讲,这个项目的位置商业氛围不浓,升值潜力升值空间巨大,商铺销售是十分火爆,对面春天广场更是千人抢铺,这连我也没想到,这说明零陵的商铺投资市场还是蛮有活力的。但是,零陵的投资圈子比较小,而且投资者喜欢扎堆跟风,要么不买,要么都买。其次,这些投资客算账算得很清,逐利性很强,有利就来,利让得少就不来,不跟你玩。所以,开发商多让利多优惠,让投资者真正赚到钱才是零陵商业地产营销的“杀手锏”。

另外,永州是一座千年古城,环境优美,文化积淀很深,发展潜力和前景比较大。特别是零陵,旅游资源和开发空间非常大,伴随着这两年以来,城市管理连上台阶,城市面貌发生了巨大变化,将来住宅和商铺都有很大的上升空间。零陵历史文化名城未来想要激发更多的活力,需要有人“挑头”,有人“挑头”就有人“跟风”,买房和买股票一样,是买涨不买跌,涨起来大家的信心会更足。总而言之,零陵的商业地产可玩、好玩。

如何吸引周边县市过来投资置业,取决于零陵楼市和城市的优势和特点。其实,零陵楼市,包括冷水滩楼市,对南部县吸引力不是很大,从南六县过来买房的比例很低,这是永州中心城区的另一个特点。出现这种情况,跟永州长期以来的交通地理和传统有关。我在南六县呆的时间长,不妨结合南六县来简单说一下。据我和当地客户的接触和了解,目前来讲在本地发展的中产以上人群,买房置业首选是到省城长沙投资买房,省城的医疗、教育、交通等资源集中,对他们吸引力大,说出去也有面子,尤其是对孩子的教育成长有利;另外,是宁远经济活跃,打工经济是基础,宁远人在外务工人群主要集中在广东、深圳一带,对于这些人而言,肯定首选在工作地买房,如果还有能力买一套房,只能是在县城买房,这个目的性非常强,他们在县城有一套房,更方便照顾父母,维系亲戚及朋友的关系,他们在市里买房没有多大意义。当然,现在永州的城市发展也很快,不排除有一部分人会选择中心城区来投资,他们会选择什么项目呢?首选的是像君悦商业广场,永州1号、碧桂园等这样的标志性楼盘,楼盘知名度高、地段位置好,这个能吸引他们,买了还是有点成就感。对于中心城区的楼盘而言,要想卖到县区去,广告必须要铺过去,广告砸出去,客户自然就来了,户外、网络、电视等等,如果你的楼盘别人根本不知道,要想吸引这些客户,实现向县级市场的拓展,就是一种奢望。

零陵地产沙龙:营销总监眼中的永州楼市真相

君悦华城 李辉 先生

何霞(腾讯见习主持):好,谢谢李总。李总谈到了零陵商业地产发展的优势和特点,并且说到了永州中心城区的“痛点”。关于这个问题,大家还有补充吗?

何敏辉仙域华庭):关于零陵楼市,我也来谈谈。我叫何敏辉,来自仙域华庭项目。我进入事房地产行业不是很久,属于半路出家,我原来很喜欢旅游,游历过全国很多的城市,就地级市来说,我就觉得零陵有这么一条河,很美很纯净,也很有文化底蕴,这在中国都是很少见的,作为一个零陵人,所以感触特别深,其实很多人愿意回零陵。2012年的时候,正好有机会回永州工作,于是毫不犹豫就回来了,也借此进入了房地产行业。

说到南六县为什么很少到中心城区来购房置业的问题。我们小区主要做改善性需求,现在房源都是120以上,销售一直还可以。确实,南六县过来买房的比较少,双牌过来的多一点,因为双牌离零陵近,生活配套比较好的话,他们还是愿意来的。如果离得远的话,离的太远,肯定不愿意来。

我们平常接触很多的返乡置业客户,有时候也会跟他们探讨类似的问题。比如,南六县为什么很少到冷水滩、零陵来买房?想要他们来买房,首要一个前提,就是要解决就业问题,如果不能解决就业的问题,那他们过来买房的几率很小,他们不可能只放一个小孩在这边嘛。但是以后零陵旅游发展起来了,我相信可以解决很多就业的问题,提供很多就业的机会,到那时候我相信会有更多南六县的客户到零陵来买房,甚至是定居。

严政南(腾讯永州):说到这个,我想说一下。去年年底的时候,我们腾讯组织了一次返乡置业的年会,主要针对冷水滩的楼盘搞的,当时就有一些网友向我提出:为什么零陵不搞一次这样的活动?他们对投资零陵非常感兴趣,这些人层次比较高,都是具有一定投资经验的人,尝到了投资回报的甜头,所以对稀缺资源比较关注。我曾经亲自接到网友的电话,指明要买金域名都,因为这个楼盘靠近永州职院,是稀缺资源,未来升值潜力高。

对于这些投资者而言,要的就是回报,投点钱进去,放在那里没关系,他们知道将来一定会赚钱,这个投资比买股票、吃利息肯定要强得多。我有一个朋友,他也是湖南人,工作也是在湖南,但他却跑到大理去投资了一个客栈,两三层楼带院子那种,也很好玩,有时间就带着家人朋友过去住一阵,同时很自豪,因为你在大理都有产业嘛,同学朋友都很羡慕,而且投入有回报。所以以后零陵发展起来比大理肯定要好,现在正在打造国家5A级旅游风景区,对此我们一定要有信心。另外,地很多外地发展较好的永州人而言,投资零陵是回报家乡,体现的是一种故乡情结。

零陵地产沙龙:营销总监眼中的永州楼市真相

腾讯房产永州站 严政南 先生

何霞(腾讯见习主持):好,感谢大家踊跃的发言。今天的沙龙,让我感觉到了咱们零陵楼市的活力,也感受到了零陵地产人的热情。获评国家历史文化名城和打造国家5A级旅游风景区,这是大家都很关心的事情。我们可以探讨一下,这两件大事对零陵房地产将会带来什么影响。让我们掌声欢迎零陵古城的李总来谈谈吧!

李小林(零陵古城):大家好,我是来自零陵古城项目的李小林,刚才大家几次提到永州获评国家历史文化名城以及零陵打造国家5A级旅游风景区这个事,我感到非常荣幸,因为建设零陵古城,我们责任在肩。

我的老家是衡阳的,2009年就来到零陵发展,后来也走了很多地方,宁远、河南、上海,这么多年以后再回到零陵,我感觉有一些变化,但没有想象中快。不过,零陵毕竟是中心城区,面临的机会还是很多。

现在政府明确了零陵作为永州旅游的龙头地位,大力发展旅游项目,机会确实非常好,这座千年古城正在焕发出活力和魅力,零陵楼市比较良性。零陵古城现在发展文旅项目,政府确实非常重视,抓住了零陵发展的根本,围绕国家历史文化名城打造国家5A级旅游风景区,这个非常不简单,打造旅游集散中心、黄金驿站,跟零陵发展的方向很好,尤其是项目的模式在全国来说,可复制性跟零陵结合非常有前景。当然,项目宣传还没完全铺开,但是市民、客户对项目产品比较感兴趣,毕竟产品有文化味,其产品模式包括新的营销模式,市场认可度高。现在零陵的商业地产处于爆发期,但文旅项目在永州还是第一个,很多人都看好我们零陵古城项目,我希望能够不负众望。

零陵地产沙龙:营销总监眼中的永州楼市真相

零陵古城 李小林 先生

李龙(创发城零陵郡):这个问题,我也想发表一下个人看法。零陵区东山景区内目前除了零陵古城项目就只有我们零陵郡,零陵郡位置极佳,处于怀素公园正对面,离零陵楼仅百米距离,是一个文化旅游的地产项目,周边配套完善、文化底蕴深厚。也是经永州市政府批准的文化创意产业示范基地。现在力推的是项目的商业——木石墨文创产业中心,这是创发集团2016年开始推出的重要文化作品,同样也是创发集团进军文化产业的首个作品,是一个以开展产业深度合作,促进文化资源和文化创意在产业链上的优化配置、扩大产业叠加效益、推动文化创意普及化为目标,着力打造以国粹、文艺、创意为内涵的文化资本综合体。

刚才大家说到,零陵现在面临着国家级旅游景区的巨大机遇,对于零陵郡而言,我相信将会为提高零陵的旅游品质、完善零陵的旅游硬件起到一定的作用,木石墨文创商业中心将会是零陵文化生态旅游区的重要组成部分,将在永州的旅游产业和文化产业中具有重要地位。打造一个国家级的历史文化名城,打造一个5A级的旅游风景区,不是一件容易的事情,需要很多的文化支撑,我们一定会根据永州市委市政府的文化部署要求,打造具有永州特色的文化产业项目和大型古玩文化中心,为大家提供一个集真品、精品、藏品为一体,提供高端古玩、艺术品交流、交易、展示、鉴定和拍卖等活动的平台。我希望与大家一起努力,携手共进,为零陵的美好未来而努力。

零陵地产沙龙:营销总监眼中的永州楼市真相

创发城零陵郡 李龙 先生

何霞(腾讯见习主持):好,感谢大家精彩的分享。今天的地产沙龙到此圆满结束,欢迎大家有机会多到腾讯喝茶聊天,一起探讨永州楼市的发展!

以上信息仅供参考。

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