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张东:再论成功购房三个维度体系(二)

业界观点腾讯房产永州站2016-11-05 16:37
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腾讯房产永州讯 10.30日,深圳南山区,再次聆听易居研究院杨红旭关于购房三维体系的分解之道。8.27因课程记录丢失加上梁小龙一家来上海陪同龙哥两天,没有深度细思也未撰文分享。二度续文是因购房是未来家庭保值增值方法之一,但如何成功购房,背后的三个要素须了解要牢记。

张东:再论成功购房三个维度体系(二)

趋势决定未来,受经济、政策、资金、库存四个因素影响,国内房地产未来发展之路依然有规律可循,按过去20年规律波行,形成“长趋势向上,短周期波动”的规律形势,在经济稳定,政治稳定,人口集中的情况下,一线城市巨大的城市吸力将形成巨大的城市群,中心城市的房价将长期继续向上,并带动二线城价稳定与上升,房子将有选择的变替为金融产品。

在过去的20年楼市规律波行之下,楼市在一线城市间轮动上涨与下跌,也带动了二三线城市也在其波动影响下轮动涨跌,城市的各个板块因地段优劣、政府规划、资源投入、历史文化等因素出现轮动涨跌,基本特征涨多跌少,大涨小跌。

那么具体到长趋势下房产如何保值增值情况?如何购房?在第一篇《从客户层面购房的三个维度体系》一文阐述中,把购房三要素“时机、区域、产品”分别一一细诉,具体到购房时应注意什么,所以,本文《再论成功购房三个维度体系》进一步简单、清晰、成型其体系,更加清楚购房的时机、区域的判断及产品的选择,做到该出手时就出手,成为楼市震荡中保护自己房产增值的卫士。

购房第一要素:时机

承第一篇《从客户层面购房的三个维度体系》之时机维度来说,在一轮房地产运行波行之中,要学会抄底,学会抄底是聪明买房人盈利的一个支撑点,如果在顶部买房,显然短期高位被套,甚至错过了下一个楼市上车机会。

另外,从开发商角度来说,也就是卖方角度来说,判断顶部就要提前出货快速去库存,提高财务预收款增加应收款,如今年国庆前夕恒大在央视大打广告,推销旗下全国楼盘,“恒大地产,国庆全国82折起”从央视到售楼部不断告诉购房者,恒大的房子正在促销优惠幅度比较大。

张东:再论成功购房三个维度体系(二)

9.30及国庆期间,全国26个热点城市被政府闪电推出的限购限贷搞得措手不及,很多开发商和购房人被这一突然政策打乱了计划,从一次限购限贷政策来说,表明恒大地产判断2016年楼市顶部比较成功,同时,数据显示2016年前三季度中国房地产企业销售前100名排行榜,恒大地产销售额排名第一。

判断底部相比判断顶部从数据上分析容易些,从官方、地产研究院及网商的大数据量变,提前3-6个月,甚至9个月至1年的时间从库存、价格、成交量进行“天气预报”,进而从逻辑上可以判断是底部还是顶部,所以,数据说话、逻辑结果,基本ok。

房地产短周期的逻辑四大驱动力:经济、政策、资金、库存是波动形成的基本要素,其中的政策和资金这两大驱动力是核心影响力。

经济与楼市的关系在短期、中期、长期都有不一样的影响和结果,如果短期经济不好的情况下,只要利好政策一刺激,一线楼市很容易受政策影响向好看涨。中期经济不好的情况下,楼市也会受到影响反复调整反复波动,长期而言经济不好,无重大政策刺激,楼市依然不好甚至大幅下挫。终其一点,经济稳增长国内政治稳定,没有战争没有大的自然灾害,人口不断导入的的城市,楼市长期看好。

张东:再论成功购房三个维度体系(二)

政策大幅放松就是底部特征,政策大幅收紧就是顶部特征,所以,在政策放松和收紧的时候,人要克服人性的弱点不贪不恐惧,在底部入手在顶部出手,在底部不怕在顶部不贪,就能享受到政策市的红利。

资金M1比M2对楼市更重要,M1放水将刺激楼市大涨,银行间拆借利率处于低点,民间融资活跃,股市也会大涨。M1缩水将造成钱荒,刺激利率大涨,股市受资金缩量将持续创低、震荡,借钱艰难。

张东:再论成功购房三个维度体系(二)

传统实业受人工成本增加,劳动法的强制性要求,举步维艰,利润不断下滑,国内加工型外企向东南亚、印度甚至非洲转移,外储从2014 年开始抽逃,2年多期间减少21%,同期,人民币与美元汇率从2014年不断下跌,两年间跌去12%。外储与汇率的变化也是影响楼市长期走向的因素,实业利润下滑导致企业不愿继续投资开工,人民币持续贬值这两项因素把余钱放在那里更保值增值,数据表明,20年间,房子是唯一最抗跌最保值最升值的金融产品。

购房第二要素:区域

第一篇《从客户层面购房的三个维度体系》把区域放在第一因素,原因是今年一线城市牛气冲天,对于购房者来说,挑选好的区域很重要,什么区域是好的区域?北京上海深圳广州买不到怎么办?长沙省城中心很贵其他区还有没有机会?

房地产板块轮动的逻辑是区域分化、资金充足、政策宽松导致的,轮动方向由大都市向周边核心二线延伸,再向热点城市及三线城市轮动,轮动的基本点依然除上述原因之外,板块的供应量、价格、成交量等数据是读图参考之一。

轮动背后有黄金,轮动背后有陷阱,区域三点隐秘需知道:

一:房价的基本构成,地价、建安、税费、融资成本、营运成本、利润6分部构成,知名地产公司在建设初期会有立项规划,而小地产公司则相对不成熟些,为发展或为利润,其决策都会影响到这6点的平衡,是否平衡就会影响短期房价走势,如拿地价格偏高,售价也会攀高,短期而言被吃掉升值空间。地王项目的价格短期来讲升值空间不大,反而周边房子受到地王影响,升值形势一片大好,房主脸上喜洋洋。

二:影响房价的主要因素:地段、配套、环境、历史人文4块部分,长期而言中心地段长期看好看涨,由于国内教育制度,学区房是中小学生入学的硬性指标之一,做爸爸妈妈的为了孩子的教育,再贵的房子都不嫌贵。北京一学区房6平米售价380万,每平米超过61万,优质学区房短中长期一直是受追捧的房源对象,成熟的商业环境、医院、公园、交通等良好的配套对于生活是非常便利的,这些配套是影响房价升值的指标点。

张东:再论成功购房三个维度体系(二)

三:房价变化的地段因素:政府立项规划、政府新配套投资、新拍地价、地块房价,这4点是触动房价未来是否升值的关键点。上海十三五规划,其中重心向郊区转移,建立七个郊区新城,浦东发展一轴四带等等,根据十三五这个规化,上海的张江等板块将是这一轮规划的收益区域,区域收益的背后将对房价进行重组,甚至带来惊人的升值。

深圳是中国第一个全面实行城镇化的城市,十三五规划纲要中深圳2020年经济总量将达到2.6万亿,前海是规划中唯一多次被提到的区域,可见其重要性,如果前海在未来的发展中,进一步被重点投资,显而易见前海的价值将更大的被激发出来,前海片区未来10年单价极有有可能突破30万一平米。隔海相望的香港已经通过深港大桥与深圳连城,两地经济形成互补将进一步有望快速发展,这种背景下,前海价值与房价可以想象。

北京行政副中心将迁往通州,通州价值凸显,2年间房价爆发性上涨1倍以上,即使2016年限购这半年里,房价继续攀升50%,这就是区域价值提升,影响区域房价步入快车道升值。

购房第三要素:产品

挑时机、挑区域、挑产品,上篇《从客户层面购房的三个维度体系》讲,产品有金蛋、银蛋和臭蛋,房产大体分三种:商业地产、住宅地产、旅游地产商业里又有商业用房、办公楼宇、产业地产,这种专业属性较强的产品对于普通购房者来说,复杂,流通性差,升值潜力低,不建议购买。

旅游地产这几年风生水起,国内山东威海、海南度假房、旅游区山景房主打“山美水美景美”受到投资客喜欢而购买,但实际居住率少,故而升值空间有限,即使这么多年整体房地产市场上涨,但度假房大体有价无市,成交极少。所以,投资旅游地产有句警示给大家“美景有毒,远离度假房”。

张东:再论成功购房三个维度体系(二)

住宅产品有改善型、普通型、保障型,面积90平下,90-144平,144上。普通住宅年份较久,规划一般,物业陈旧,不适应新一代住房质量要求,逐步淘汰中。保障住宅是政府政策产品,为了拆迁置换和低收入人群的居住等等,所以,无论户型、居住人群都难以高质量,不适宜投资。而改善型住宅产品,更好的规划,户型,物业以及配套都能适应新的居住要求,此类产品有较大升值空间。

同样是改善型产品,面积和户型很重要,140平三房一厅和四房一厅对于一个二胎家庭会有不一样的居住观念。

别墅、公寓产品属性流通少、目标客户面少,大部分别墅、公寓产品太大或太小,不适合投资或投资收益小。

从成功购房的角度提供三维体系,即三要素:时机、区域、产品。只有准确的把握三要素才能最大享受购房带来的升值喜悦,能不能翻番收益,你买了才知道。

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标签: 张东体系

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