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购房补贴+房交会 或将引爆永州楼市

访谈直播腾讯房产永州站2016-09-07 08:03
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在永州第六届房交会即将隆重举办之际,永州市顺势出台了永政办发〔2016〕36号文件,即《永州市化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施办法》的通知,这标志着万众期盼已久的永州购房补贴细则终于落地。鉴于这份文件与购房者的利益切实相关,同时对于永州楼市的发展具有风向标的意义,腾讯房产永州站特邀资深房地产专家、南宁厚天思想房地产策划有限公司总经理曾帆先生为大家进行详细解读。

利好消费群体:“补贴”不会成为房价上涨的跳板

本次《办法》信息量非常丰富,主调还是“严控增量、消化存量”,与以往“外交辞令”般的新政相比,本次亲民式、实质性的干货比较多:

1、政府补贴:真金白银鼓励消费

“补贴100-300元/㎡”、“契税50%奖励”,在该份文件中,购房补贴措施虽然放在了第六条,但因其实际意义还是最受关注。

其中“补贴100-300元/㎡”,可谓真金白银的鼓励购房,实际也可换算到价格上的优惠,比如4000元/㎡的价格,再减300元/㎡,实际就是3700元/㎡,对于刚需客户有较大的促动力,特别是乡镇农民进城置业群体具备非常强的实效针对性,因为在永州楼市消费群中乡镇客户占绝大部分。“契税50%奖励”则再次明确是针对所有购买新建商品房的业主交易契税实施的财政补贴政策。

曾有业内人针对上述补贴提出“开发企业是否会通过对等提价,最后补贴还是回到开发企业而没有实惠到购房者手上,实质是政府为开发企业的提价而买单”,个人觉得在去库存大主题下,开发企业会根据自身的库存定位,进行提价也好、降价也好都是市场个体行为,政府补贴重在刺激市场活跃度而非企业提价跳板,在同一市场环境下基本可以忽略不计。

需要指出的是,文件明确了购房补贴对象为在中心城区购买合法商品房(经审定并公示的房地产开发项目)的农民工或棚户区和城中村改造的集体土地上接受货币化安置的合法房屋征收户,明确了申请及审批发放程序,以及实施多种购房补贴措施的时效为三年,具有很强的实操性。

2、公积金贷款:四个信息推高购房热情

“缴足6个月”、“贷款率80%以上”、“公转商”、“异地贷款”这四个信息足够让购房群对公积金热情高涨,进一步扩大住房公积金缴存覆盖面,放宽公积金贷款条件,支持购房消费。不过最终还需考虑到开发企业的支持度,而决定支持度的关键在于公积金的放款额度和回款速度两个方面,很多开发企业排斥公积金贷款也基于此实际情况,下一步政府对公积金区域额度与速度是否增大增快,还尚需观察。从文件推出后的反响来看,确实是倍受欢迎的。尤其是永州第六届房交会将于9月29日开幕,届时或将引爆楼市。

当然,此份文件虽然只适用于永州中心城区,但对其他县区具有参照意义,因为此份文件已经同步下达到了各县区政府。实际上,从已经出台措施的宁远县来看,其房地产去库存的具体措施与此份文件的精神,如出一辙。相信各大县区也将紧随其后,很快将推出类似的措施,届时将会对整个永州楼市产生更加重大的影响。

利好开发企业:供求渠道拓宽,资金有望盘活

上面初步分析了新政对于消费者的影响。其实,文件的出台,从长远来看对开发企业也是一大利好。不妨具体分析一下:

1、拓宽消费需求

主要通过两个方面拓宽。一是转化棚改居民为商品房消费群:“棚改货币化安置比例不得低于50%”。最近几年由于永州中心城区及各县城区得到了提速发展,为进一步完善和更新城市配套功能,棚改势必行,而伴随棚改货币化安置取代实物安置的落地,将棚改居民的安置需求全面推向商品房市场,促使手上握有真金白银的棚改居民成为有效去库存的硬性推动力。

二是利用棚改投资为商品房消费:《办法》中规定“将市本级保障性住房建设节余资金和按土地出让收入5%计提的保障性安居工程建设资金购买商品房,用作支持棚户区改造的相关用房”,进一步明确让部分商品房转化政府民生功能房的投放标准,使部分商品房得到政府利用政策消化,盘活了遗留项目库存。

棚改货币化安置的居民购买力强、意向强,个人建议开发企业,特别是棚改区域附近的项目,必须重视这部分居住需求,需要趁棚改大风口,完成自身房源的快速销售套现。

2、增加去化通道

《办法》提出两大举措。一是支持房地产企业租售并举:“鼓励房地产开发企业将空置的商品住房改售为租”“其三年内所缴纳的增值税、房产税、所得税中市县地方政府所占比例部分由同级财政返还”。个人认为《办法》其本意虽好,但开发企业最重要是尽快变现,毕竟在四五线城市的租赁市场从短期回报看,非一般企业能承受因资金回笼慢带来的财务压力,但需要注意的是此条是否可让以前半遮挡半露面的“返租销售”借道而上,还有待观察政府反应,实质上全国现有些局部库存严重地区的项目已在进行“15-25年内逐年全部返回房款”去库存行为,其个中是否符合合法流程或符合《办法》里提出的“创新销售模式”也只能交与职能部门去评判了,但其已产生的个案爆发效应的积极面是不能否认的。

二是优化住房用地供应结构,扩展新型房地产业态:“支持房地产开发企业利用存量土地依法变更规划发展旅游、养老、创业基地等地产项目”,从源头土地上引导避开商品房主通道,跨界进入新产业、新空间中转换产品功能,开展多元化经营。如此既丰富了城市功能配套,也顺势促进房地产企业由单一开发型向专业服务型转变,与万科提出的“城市配套服务商”大战略不谋而合,更体现出永州本届政府的一线战略思维和智慧远见。

基于以上两点,从二手房市场数据大致核实,租赁市场活跃程度处于水平线,主要在于两个方面制约,一是外地流动人口少租赁需求不旺盛,二是本地人以买房体现自身价值导致租赁少,不比一线城市,诞生很多诸如“优客工场、Wework、SOHO3Q”类的二房东服务形态。不过转化为旅游、养老性质的项目随永州城市定位大升级后将获得很大持续性成长空间,大有可为,建议有存量土地的企业可在此方面进行转型,不过也得看地块位置是否合适,诸如永州大道靠江区域很合适,交通便捷,有山有水无工业污染是块战略性宝地。

3、规避库存隐患

《办法》内有几个数据非常关键,“总投资达到25%以上的项目, 20万㎡以上”,“形象进度高层达到1/3、多层达到1/2时,5万㎡以上”。这个信息市场等待了很久,也让市场憋屈了一段时间,其实就是恢复原来的基本规定,众所周知,资金是开发企业的运营核心,一线城市大型企业如此,更不用说是四五线城市的中小企业,封顶预售的成本增加也无形导致项目品质的降低以及消化速度的降低,最后还是企业承担个人买单政府揽担;对预售分类政策,将会让健康的更强壮,让虚弱的被淘汰,降低了因企业经营不善而产生积累库存的风险系数。从另外一个角度看,本次《办法》分类对封顶预售的解套,将使大企业大项目开发速度和放量频率同步加快,对市场供求有一定影响,小开发企业小项目必须要完善自身的应对运营体系,否则基本被大项目夺走“去库存”红利。

利好楼市整体发展:或将成为楼市升级的契机

曾帆介绍,《办法》出台后,厚天思想地产机构在永州区域的10多个项目现场来访来电量咨询《办法》细节的客户非常踊跃。整体上来看,《办法》局部举措是对以前政策的恢复或细化,短期来看会对去库存有积极促进作用,但也有其不可预料到的隐性作用,市场总是在变化,解决去库存是国家任务大方向,市长亲自挂帅,一是说明形势的严峻性,二是说明落地的实效性,三是说明政府的大决心,四是说明资源的大整合。更说明的是品牌大企业将迎来更有秩序的健康市场,或许永州即将像周边衡阳、郴州一样迎来更多的全国级房地产开发企业,不但对城市建设有很大的提升作用,更对永州居住品质有跨越性提高。

曾帆最后表示,作为一个经历过珠三角经济圈、北部湾经济圈大发展期的业内人士,他一直对永州城市发展充满期待,因为看到了崛起的格局;对永州楼市发展充满信心,因为看到了《办法》的实干。在此也冀望以《办法》为契机,永州楼市迎来一个更高更新的大发展局面。

以上信息仅供参考,不构成投资建议。

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