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张东:从客户层面购房的三个维度体系

业界观点腾讯房产永州站张东2016-06-23 14:24
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6.18虹桥国际会展中心,听上海易居研究院杨红旭聊地产。

总结其从客户层面购房的三个维度体系: 区域、时机、产品,其理论方法基于大数据的逻辑分析得以预测房地产周期波动。

另外,从开发销售角度看三维体系,房企根据自己楼盘所属区域、当下房地产时机、产品性质做出分析、决策。

张东:从客户层面购房的三个维度体系

第一维:区域,如何找到金矿

金矿区域特征:城市化、人口、GDP处于高速增长,长期或某个时段在全国排前。

过去20年,北上广深房价的飙升与之城市化、人口、GDP的高速增长一致。更多城市房价的增幅与之相同,即城市化、人口、GDP与房价增长一致。

张东:从客户层面购房的三个维度体系

但全国区域房价并不是同步增长,而如同股市的板块轮动一样:能源、房地产、农业、军事、金融等等轮动上涨。

全国区域板块也是如此轮动, 2015年北上深房价轮动大幅上涨,2016年春季政府严控,北上深房价受到抑制。周边区域受政策、溢价影响开始轮动,北京周边的通州,上海周边的花桥,深圳周边的东莞,短时间房价轮动快速上涨。

这种轮动方向一般由大都市向核心二线发展,再向富裕地区如浙江、苏南。

张东:从客户层面购房的三个维度体系

楼市轮动由三个销售数据支撑:供应量、价格、 成交量,如果供应量太多而成交量有限且价格虚高,则楼市低迷,所以政府、房企会努力进行调控,减少供应量,宽政策支持去库存,对价格进行优惠、贴补、降税减息降首付等。

轮动之中,房价有涨有跌。

在这个区域轮动中,房子升值或贬值的密秘也有三个因素相互交叉融合:房价、软实力,政府影响。一是房价的形成:地价、建安成本、税费、账务成本 、利润;二是软实力是由:地段、配套、环境、人文构成;第三政策影响;规划、投资、地价、房价,基本上投资越大,规划越好,地价拍卖就贵,房价自然就贵。

轮动城市板块优劣三分法:1市中心(其中第一利好为旧区改造) ,2市区外部与近郊,3远郊。

轮动城市板块在概念上分虚假真三派:1烟花派:北京奥运村、上海自贸区;2装逼派:保定升为首都行政副区;3实力派:深圳前海区、通州新北京政务中心,虹桥CBD商务区。

张东:从客户层面购房的三个维度体系

如何看一个好板块,总结而成:1不脱离主城区,与最具人气的区域最好自然连接;2板块规划有前赡性,未来想象空间巨大;3交通规划四通八达,优势交通并具。

张东:从客户层面购房的三个维度体系

第二维:时机,如何学会炒底

用大数据,逻辑分析进而可以预测。2016年政策要点 :宽财政,稳货币,去库存,目前中央去库存的目标不变,各政府房企就会继续加大去库存力度,但期间尚存一些不可控因数。

你懂的。

特别注意夹生板小区,小区高不成,低不就,价格也是高不成,低不就,长期升值角度看夹生板的小区价格输于单纯高端小区。

远郊脱离主城区的小区即使风景如画去都不要去。

第三维:产品,如何挑到金蛋

产品分为:商办、住宅、旅游。

但金蛋只有一个,各区域住宅中的畅销户型是金蛋,大户型不作为投资对象,总额大交易期长。

商办不考虑,一线城市的CBD板块除外,旅游地产是美但无固定居住人气,无增值空间不适合投资。

张东:从客户层面购房的三个维度体系

毫无疑问,学区房价值依然存在,作为首要购买点之一,但教育制度开始改革需关注,同时租金回报率作为现在购房的一个参考数据。

现在的房地产市场是一个周期性较强的市场,30多年的改革带来的红利极大的推动了房地产市场的蓬勃发展,造就了房企百强的高市值。

但近几年很多房企纷纷布局多元发展,恒大做水、粮油,万达做文化、体育,华人首富李嘉诚10多年前就开始布局通讯、能源、互联网。

谁都知道,房地产黄金时代过去了。未来的房地产市场挑战的更多是资金、品牌等综合实力的比拼。

以上信息仅供参考。

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