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“凶宅”成了囧话题 买卖时多个心眼

买房置业,是中国老百姓人生中的一件大事。中国自古流传风水学,认为“吉房”是关系到业主追求安居乐业和健康吉祥的好兆头,所以买房子一旦遭遇“凶宅”,确实是让人闹心的事儿。

如今,因为房价的原因,南京二手房交易非常火热,在二手房交易中,大多数人关注的是房价、学区,关于房屋的凶、吉问题,大多数人想不到。但因为交易的是二手房,遇上的概率虽不大,但问题确实存在。作为律师,每年都会有当事人咨询买到了凶宅怎么办的问题,在买卖双方协商不成的情况下,最后只能打官司。

看来,“凶宅”确实是二手房市场一个回避不了的“囧话题”,不过,市场上回避不了,法律上却是能规避的,关键看你合同怎么签。

案例之一

发生地:鼓楼区

35岁的吴先生,和妻子在南京经营一家小吃店,为了给孩子入籍上学,花了140多万在鼓楼区购买了一套学区房,入住后,吴先生听说这套房子在十年前曾经“死过人”,心里开始不安起来。

吴先生到附近的派出所一查询,发现这套房子在10年前真的发生过一桩凶案:一个吸毒人员进入原房主家行窃,被买菜回家的老人撞见之后,老人遭到凶手灭口并焚尸。虽然凶案过去10多年了,但吴先生的妻子听说后,心里非常不舒服,坚决要求搬离房屋。

新买的房子不敢住了,由此而来的问题一个接一个,“凶宅”谁敢接手?如果再卖,还能隐瞒吗?一旦告知实情,即便房子有人买,价格也得低不少,这些损失该怎么办?

于是,吴先生将原房主告上了法庭,并索赔15万房屋贬值损失。

鼓楼法院经审理认为,“凶案”距离此次房屋交易已事隔多年,且凶案当年发生时曾被众多媒体广泛报道;原房主一家一直在这套房屋里居住,直至房屋交易之日,所以,吴先生要求原房主在10年之后卖房时,再告知以亲人当年惨死的事实不合情理,是揭开原房主一家心灵的伤疤,据此,法院认定原房主不构成对凶案的刻意隐瞒。

至于凶案发生的事实是否会造成房屋价值贬损,鼓楼法院则认为,吴先生目前仍然是房东,尚无转售这套房屋的事实发生,所以对交易价值贬损这一主张缺乏证据。

最终,法院驳回了吴先生的诉讼请求。

案例之二

发生地:江宁区

跟吴先生一样,江宁的赵女士最近也为“凶宅”一事闹心不已。

赵女士在南京打拼了8年,早在8年前,她就看中了江宁某地的一个新楼盘,当初没下手,如今,这个楼盘的二手房比当初的价格翻了一番。结婚在即,又准备婚后就要个孩子,赵女士不再犹豫,决定出手。通过中介,她在该楼盘看中了一套二手房,总价150万元。赵女士与对方签订房屋买卖合同后,支付了首付款90万元,剩余房款申请公积金贷款。在之后的两个月内,赵女士与原房主办理了房屋过户手续。

过户后,赵女士准备对新买的房屋进行装修,结果却意外从左右邻居处听闻:这套房子曾经发生过跳楼事件。这可把赵女士吓坏了,为证实传闻,她多次与原房主李某联系、核实,李某声称:跳楼事件确实发生过,但这并不影响居住,他没有必要告知赵女士这一切。见赵女士知道了实情,李某主动进行了“道歉”,之后便没了下文。

李某的态度让赵女士窝了一肚子火,她找到了当初的中介员小王,质问小王:在向她推荐这套房子时,为什么不先落实房子的吉、凶情况。谁知,中介小王双手一摊,说:“赵姐,我当初问了,房东说这套房子是吉房,没出过什么事情,你看我们在购房三方协议上也备注了‘吉房’,我们对房屋凶吉的了解也限于房主的承诺,请您见谅!”

赵女士不知该如何是好,找到我咨询。根据我的了解,在二手房市场上,八成的业主不会把凶宅信息告知房屋中介,否则房屋很难“出手”。其次,目前的中介市场上,仅有极少数中介公司建立了“凶宅数据库”,据北京一家中介统计,北京一共备案了2000多套“凶宅”,南京的情况就不得而知了。

所以,买家再谨慎,遇到凶宅可能也无法有效判断,剔除。

教你一招

买到了二手“凶宅”怎么办?

“凶宅”并不是官方或法律上的界定,“凶宅”观念属于善良风俗还是封建迷信,还存在不小的争议。在目前的纠纷解决实务中,律师先支一招:首先,买房者一定要在购房协议或者通过中介签订的三方协议上记载房屋的凶吉状况,把房屋信息披露的义务施加给卖方。

如果房屋卖家书面承诺了所售房屋为“正常”,购房者在交易之后却发现上当购买了“凶宅”,此时可以认定原房主构成“欺诈”。在双方协商不成的情况下,购房者一旦起诉到法院,可以轻松获得法院支持“贬损费”,甚至有权要求法院判令撤销购房协议,达到“退房”目的也是可能的。

我这么说的理由是:任何买卖关系都应当建立在“诚实信用”原则之上,“凶宅”,也就是发生了非正常死亡事件的房屋,虽然在客观上没有影响房屋的实际使用价值,但却会严重影响购房者的心理感受,从而造成交易价值降低。这是房屋的重大瑕疵。

所以,自打售房一开始,卖家就有按照诚实信用的交易道德,向买家如实披露“凶宅”信息的义务。在卖家故意隐瞒凶宅信息、刻意违反自己告知义务的情况下,买家依法维权,当然能够获得法院支持。

上述观点的依据是:根据我国《合同法》的相关规定,一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,或因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销。由于“凶宅”严重影响买家的购买欲,是影响房屋买卖合同订立的重大事项,违反了买家的真实意思表示,所以隐瞒“凶宅”信息是违背诚信原则的。

上面案例里的赵女士,在李姓卖家书面承诺是吉房,实际出售却是凶宅的情况下,她有权诉至法院,或者请求法院支持“贬损费”,或者要求法院直接撤销这份闹心的购房合同(卖家必须全额返还购房款及税费等损失)。

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