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房联秘书长文开森:去库存任重道远 好服务永无止境

访谈直播腾讯房产永州站2016-03-21 11:54
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房联秘书长文开森:去库存任重道远 好服务永无止境

“永州的房产库存量大得惊人啊,压力很大。”坐在永州市房地产行业发展联合会(以下简称“市房联”)的办公室里,秘书长文开森一手扶膝,一手拿着眼镜,缓缓说道。

3月1—4日,由市房联组织,市房产局带领的调研队伍,对全市道县、江华、宁远、新田、祁阳、东安六县和零、冷两区46个重点房地产开发项目进行了现场考察调研,同时要求蓝山、江永、双牌三县房产局按照调研活动的要求,自行组织对本县内房地产开发项目的进行调查统计,通过调研得到了全市九县两区房产库存量的翔实数据和一手资料。

翻开资料夹,看着一个个调研上来的具体数字,文开森轻轻地吸了一口气。他表示,要想消化现有库存,各县区都有或大或小的压力,都离不开政府和开发商的共同努力。

库存量有多大,实地调研后才知道

去年中央召开经济工作会议和城市工作会议,提出要去库存的目标任务,三四线城市房地产行业的工作重点改变方向。同时,持续的利好政策令房地产行业焕发了新的生机。尤其是深圳、上海、北京、南京等地一片火热,湖南省会长沙也是捷报频传,成交量节节攀升。

面对整体向好的大环境,作为四五线城市的永州,显然仍然处于房产去库存的深水区。如何在大环境中细致地落实已经出台的各项政策,并根据实际情况制定去库存的措施,成了令人头疼的原因。要想顺利完成去库存任务,首先要掌握实际情况和一手资料,才能因地制宜,制定高效政策。被喻为“政府主管部门和房地产企业之间桥梁和纽带”的市房联,主动承担了调研永州现有房产库存量这个艰巨的任务,并迅速发动会员单位,组建了一支以政府、开发商及媒体为主的调研组,短短时间走遍了永州大部分县区。

“这次调研具体内容有三,看、听、统。”文秘书长向腾讯房产永州站介绍道,“首先到现场看每个县的重点项目,包括户型设计、小区规划、物业管理等方面;然后召开座谈会首先,听取县区房产局作全面情况介绍、开发商和业主的意见和建议,最后是房联王建国会长和市房产局领导综合点评,座谈会至少是一个半小时,最后各县区将调研统计表格填好交调研组”

调研过程中,调研组为永州巨大的库存量而感到惊讶,九县两区总库存量达到了852.83万方,重点分布在冷水滩区、零陵区、祁阳县和东安县。而且库存统计中不包括正在建设的项目,也不包括商业房和二手房。仅仅是消化现有住宅库存,东安就至少需要7.7年。

据了解,东安房产库存量大的主要原因是,东安新政府中心在搬迁新城区后,不少行政单位都分到了一块地皮,用于建设新办公区,余地通过出让则建了商品住房,分配职工或入市销售,加之以前规划不周,过量地块用于房地产开发,房地产开发企业又缺乏调研,不顾人口基数及实际情况,盲目入市、开发。现实原因加上历史原因,导致东安成了永州房产库存最难消化的县城之一。

此外,市场上尚有大量属于投资性购置的储量房产,这些二手房都有较好的户型和区位环境优势,其数量无法统计,但从房产局的网签数据看,现房销售与二手房销售比例约三比一,这也是去库存难的一个原因。

除了政府发力,去库存更需要企业努力

深感任务重、责任大、时间紧,市房联很快就针对调研的真实情况起草了调研报告,送呈至相关部门。调研报告除了此次调研的结论和数据,还提出了一系列具有针对性的措施及建议。同时,将对重点区县作进一步研究。真正发挥“政府的助手、企业的帮手、行业的推手”服务作用。

文开森表示,去库存是个难题,不仅政府要从政策方面寻求解决办法,企业更要从自身项目找原因,正视问题、寻求自我解决问题化解库存的最佳途径。

“作为服务性的社会组织,如果调研结论和建议得到采纳,意味着对我们工作的肯定,但政策上的事主体是政府,政府始终是经济社会发展的主导。房地产市场去库存,在我市有些县区还没有引起足够的重视,房地产行业有仅是工业不发达地区经济支柱,同时,也是财政和税收的主要来源。”文开森希望,调研报告能给相关部门作个信息提醒和决策参考,在重视房产去库存的同时,重点研究房地产供给侧结构性改革的政策和措施,不要左手去库存,右手造房屋库存。

当然,去库存除了政府发力,更需要企业本身的努力。“同样的项目,相同的区位,不同的营销理念和手段,结果是很不一样的。销售快慢的差别,在财务成本上的体现很大。”他以银海富都举例,去年他们采取的许多营销手段卓有成效,库存量很小。下一步,房联计划成立商业研究中心,针对房地产的商业开发,和存量房的销售作进一步的分析,为房开发商业提供招商策划服务。

库存来得快去得也快,永州房地产仍值得期待

房联秘书长文开森:去库存任重道远 好服务永无止境

化解房地产库存,既要化还要解。对于如何推动消化库存压力,对房地产有深入研究的文开森秘书长有自己的一番独特见解。

“房地产去库存、化解过剩产能,实际上来得快,去得也快。”文秘书长认为,房地产它区别于其它工业,不需要考虑固定资产处理,大批工人安置等问题。房地产产能随时可以增加和减少。所以,未来房地产行业的发展还是有很多值得乐观和期待的理由。

一方面,房地产产能过剩是由于过去县区政府大量挂牌出让土地,“只要政府控制了土地,你想开发,也没得开发。”文秘书长表示,政府调控是防止库存积压的关键之一。政府需要每年调查、估计刚性需求和改善型需求的房子数量,再根据数据出让土地,即可防止大量房产开发过剩。他以数据举例,说:“一般来说,三分之一的房产库存是不会有风险的,但若政府出让的商品房用地,可供开发房产的数量超出市场需求的100%话,库存就积压了。”所以,只要政府调控得当,房地产去库存、化产能或许并没有想象中那么难。

房地产产能过剩的另一个重要原因,主要源自开发商。

房地产的回报率比其他行业高,导致许多对房地产一知半解的人涌入这个暴利行业。文秘书长认为,跟其他工业相比,房地产只有“投入、产出、销售”三个环节,只要销售环节完成,产业链就结束了。这导致有很多投资人盲目入市,盲目建设,尤其是商业房的开发更带有盲目性。

文秘书长分析,开发商抱着“房子建好就一定有买”的错误观念,从而忽略了房产品也是商品,且是永久性商品,更讲究品质和“质量三包”,导致库存积压。同时,他预计,未来三年内,百分之五六十的房地产开发商将会退市,不再从事房地产开发,开发商可能更多地选择把资金沉淀,待机或择机而动。

推动房地产行业发展,房联将义无反顾做好服务

房联秘书长文开森:去库存任重道远 好服务永无止境

住宅产业化有利于推进绿色、环保、安全、快捷施工,改善人居环境,促进农民工向产业工人和技术工人转型。湖南早就出台了《湖南省人民政府关于推进住宅产业化的指导意见》,永州也在去年出台了住宅产业化扶持政策。住宅产业化或将是未来房地产的一个出口方向。对此,文秘书长有何见解呢?

文秘书长认为,虽然住宅产业化是房地产的发展方向,但是短期内,在永州难以开展。他分析,产业化要求房地产企业要扩大规模,集中财力,提高管理能力和水平。但是“以项目办公司”的企业无法适应这个趋势的。要发展住宅产业化,不仅要有企业出来牵头,还要有政府的支持。

他还表示,房地产除了要适应城镇化、产业化发展趋势外,同时还要适应国家的新的发展理念——创新、绿色、和谐、开放、共享。要真正地满足人们对住房的需求,就要满足人们对物质、文化生活的追求。文秘书长认为,从绿色和创新入手,做品质楼盘,争创“绿色宜居永州”的房地产品牌,是开发商的发展方向。

最后,顺理成章地谈到房联,以及他在房联的工作,文秘书长稍显轻松。他说:

“市房联的组织筹办工作是我一手承办的,但也离不开相关领导和永州各大房地产企业的支持和倡导。”据了解,因为他在房地产业丰富的实践经验,以及对房地产行业的爱好,他当选为市房联首任秘书长。担任房联秘书长以后,深觉肩上责任重大,的确,要服务好每一个会员,传达他们的心声,又要与政府保持良好的沟通,协调好各种问题,确实不易。据了解,4月份他们将要去周边县市进行交流考察,还要开始着手在除冷水滩外所有县区设立分会、办事处。

文开森表示,作为一个年轻的社会组织,市房联成立的时间还不到一年,但是它想要做的事,会给永州房地产业带来深远的影响。房地产去库存和年度“创先争优”活动、秋季房交会、行业反垄断维权活动以及房企培训等。通过这些活动,市房联必将为促进永州房地产行业平稳健康发展献一份力,尽一份责。

即使现在国家还没有明确的法律规定,来保护像房联这样的区域性、非营利性的社会团体,但文秘书长对这项工作没有怨言。“做好服务。”是他唯一想对房联说的话。

(区芷萍 陈晗嫣 文\图)

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